金科董事长蒋思海：做城市运营商把客户变用户

“之前开发完房子，5年卖完就和客户关系断了，目前金科正用‘地产+社区’的形式把客户变为用户，要为其提供70年服务”。在此基础上，金科打造城市运营平台，将开发的健康、教育等社区服务产品与地产项目有机融合，“让城市细胞活跃起来，一个好的开发商就是城市运营商。”

房地产步入白银时期，金科股份(000656,股吧)仍旧在掘金，窍门就是做“城镇建设服务商”。

2010年，金科提出了“1030战略”，即用10年时间进入重庆（楼盘）30个区县，时任金科股份重庆片区公司董事长兼总经理的蒋思海率领团队在开县打下漂亮一役。时隔6年，已经是金科股份董事长的蒋思海一边回想一边感叹，“我们在那边带动了城市面积，扩增了城镇人口，对开县的城镇化奉献很大”。

开县的成功是金科掘金新型城镇化的缩影，这家带有区域化烙印的房企乘胜追击，2013年提出不再做纯真的地产开发商，而是一个中国城镇建设服务商。

从开发商转型服务商，蒋思海已深谙个中精华。12月21日，在第六届中国价值地产年会间隙，蒋思海在接纳《每天经济新闻(博客,微博)》记者专访时强调，“之前开发完房子，5年卖完就和客户关系断了，目前金科正用‘地产+社区’的形式把客户变为用户，要为其提供70年服务”。在此基础上，金科打造城市运营平台，将开发的健康、教育等社区服务产品与地产项目有机融合，“让城市细胞活跃起来，一个好的开发商就是城市运营商”。

如今，“城市运营商”已经是很多房企转型的时兴词，金科解围之路又在何方？蒋思海对记者说，“我们会坚定地保持下去”，2020年，金科将完成“双千亿筹划”（营收千亿、估值千亿）目的，“新地产”与“新服务”亦是其中重要支持。

谈城市运营商：激活城市细胞

NBD：早在2013博鳌（楼盘）房地产论坛上，金科就表示今后不做纯真的地产开发商，而是中国城镇建设服务商，您以为这之间有怎样的差别？

蒋思海：如今，中国城镇化率其实不高，仅52%，距离发达国家75%以上的城镇化率还有必定距离，而新型城镇化的发展则为中国房地产业带来了更多机会。

很多房企通过前20年的发展已完成资本积累，中国城镇化发展又进入了一个以城市新城区开发建设推进城市群发展的历史时期，需求开发商由仅开发住宅、商业楼盘为主向建设城市综合体转型，向城市运营商转型。

通过城市运营，把城市的自然资源和精神资源有用地推向市场，使城市的综合竞争力获得提升，城市的财富增加，城市住户生活质量和幸福感获得提升，这是城市运营问题的关键，也是城市运营的终纵目的。

金科早在两年之前就开始实行深度布局中西部地区和三四线城市的战略，实行了“622战略”“1060战略”，均与“新型城镇化”战略符合合，被奉为“新型城镇化第一概念股”，如今在中西部的城镇化布局已经扩展、加快。

NBD：“城市运营商”已经成为行业关键词，很多房企对这个角色也非常关注。您如何懂得“城市运营商”这个概念？

蒋思海：我对“城市运营商”的懂得就是，要对城市资源要素有充足的熟悉，通过市场、法律和其他创新举动，把城市的增值和优势资源施展出来。

作为房地产企业来说，就要环绕城市发展的整体规划、目的，通过企业本身市场化的机制和手段，把本身的资源、产业的资源应用起来，让产品和住宅、商业有机的联合，最后成为城市的一部分。企业开发的项目能够融合到城市里，获得城市人民的爱好。这才是真正城市运营商的概念。

谈进军社区：需整合资源

NBD：今年以来，很多房企将进军社区作为新的利润增长方向，您如何对待该现象？要成为“生活服务商”，房企具有哪些天然优势和缺乏？

蒋思海：成熟社区是房地产开发的终点，也是服务商的起点。社区服务发展空间极大。从医疗到养老，从金融到家政——社区服务的竞争对手（协作同伴）是在每个细分服务行业中壮大的专业选手。

社区服务的优势是和消费终端零距离，有也许及时了解、反应、定制和修改消费者需求的服务。那么开发商切入这一市场的难度在哪？我以为，关键在于用心整合资源、用心创建品牌。将来社区终端服务的赢家，也许既具有轻资产思想、平台意识，擅长利用互联网，具有本钱控制能力和较高服务品质，又能叠加一种或几种专业化服务能力。这类专业服务，才能够真正感动客户心坎。

NBD：在向城市运营商角色改变过程当中，金科提出了“美妙生活服务商”这一战略构思，如今有哪些创新举动？成效如何？

蒋思海：今年以来，金科重新进行品牌定位，从传统地产开发商转型为美妙生活服务商，初次公布了“美妙你的生活”品牌理念，提出“健康更好、邻里更好、居家更好、成长更好、方便更好”产品服务五大主张，以“美妙”“家”为服务基点，打造“地产”+“服务”新运营形式。

这一系列产品服务也相继有了很多实际动作：好比，我们将分别总出资20亿分别成立负责社区综合服务业务的金科社区综合服务集团有限义务公司和负责将来教育产业投资和运营的金科教育投资管理公司，朝着“成长更好”、“方便更好”目的切近；同时，我们还和亿达一起打造重庆两江健康科技新城项目，并同东软集团(600718,股吧)旗下的东软熙康携手共建健康云社区，容身两江新区首创社区和家庭医疗健康服务的新形式，致力于“健康更好”；另外，我们和腾讯进行战略协作，以“智慧营销+社区服务+智能硬件”三位一体的生态模型，把一切也许的智慧内容植入到金科大社区，完成客户、开发商、物业、商家多方双赢为最后目的，尽力让“居家更好”。

谈房地产政策：需三大改变

NBD：最近几年来，房企另类“抱团”一再出现，且有愈来愈多的大型房企参加“协作”阵营，请问您是如何对待该现象？如今的“抱团”和前几年的“抱团”对比，有哪些不一样？

蒋思海：之前企业之间协作开发楼盘，最大的利益就是风险分摊。楼盘的开发从拿地到销售这个过程，资金的需求是最大的，而在市场环境不怎样好的情形下，如何处理资金流的问题是项目面对的最大问题。联合开发楼盘就能够聚集两家甚至几家企业的力气，保障资金连续的问题。

目前房企都开始回归一、二线城市，致使一、二线城市土地市场火爆，也对开发商的资金体量提出更高请求，很多企业要独自拿地会更加困难。同时，在后续开发阶段也会有更多挑战，假如房企间“抱团”协作不只能够更好的疏散风险，还能够进行资源整合。

行业利润率开始下滑，大家都希望在激烈的竞争中生计下来，两边协作利于扬长避短，这样的协作将成为常态。

NBD：如今金科在城市布局方面有怎样的战略？区县、二三线城市和核心城市之间是不是各有侧重？

蒋思海：金科的区域战略将以国家城市群发展战略为导向，布局以二线热点城市为主，一线和核心三线城市为辅。在“三圈一带”的战略新构思指点下，金科将强化在“三圈一带”二线城市的布局，聚焦区域中心城市，锁定了“核心十城”——重庆、成都、苏州（楼盘）、北京（楼盘）、合肥（楼盘）、郑州（楼盘）、上海（楼盘）、南京（楼盘）、天津（楼盘）、武汉（楼盘）。将来，还会持续考虑在“核心十城”中有所动作。

NBD：您以为在如今的房地产政策大环境下，房企要如何做才能够防止遭到冲击？

蒋思海：在全国房地产市场去库存的大背景下，控制土地供给政策深刻实施且成效进一步呈现。各地因城施策调控政策的慢慢落地，正在增进楼市安稳发展。

跟随地产行业拐点降临，在市场整体增速放缓的同时，行业整体盈利水平也逐步降低。房企过去简单依附土地增值和市场上涨完成高速发展的方法已难以为继。所以，企业必须改变发展方法，从“同质化”向“差别化”改变；从简单的地产开发向“开发+运营服务”并重改变；从“单一产业”向“产融联合”及有关产业协同发展改变等。

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