第一商业地产-商业地产高库存如何“突围”

11月30日，在《经济视察报》主办的第六届（2016）中国商业地产年会上，住建部政策研究中心主任秦虹直言，部分城市商铺和写字楼等商业地产库存形势较为严格。

据秦虹披露，她在商业地产去库存及其对策的研究中发现，整体来看，商业地产过去5年增长速度超出GDP增速，潜在供给量很大，而土地财务请求通过购物中心、写字楼来带动新区发展；企业急于扩大和投资人的推进是背后三大因素。经济下行压力、供给量加大等致使商业地产去库存见效甚微。

秦虹以为，从政府层面来看，需求提升规划的层级。商办物业，不管是办公楼、商业中心还是营业用房，规划不能够下放，必须起码在一个城市的市级规划中做到一致均衡，同时做到弹性规划，盘活存量。

她以为，资产证券化对商业地产特别必要，政府和企业需求高度关注。商业地产是不是采用轻资产的运营形式，取决于资产升值趋向和商业运营的品牌影响力和专业化能力。

高和资本董事长苏鑫以为，商业地产是房地产的将来，传统的开发形式早晚要终结。他说，传统开发形式是“三高”：高增长、高周转、高毛利。

传统形式的终结，意味着需求创新。苏鑫说，转型过程当中有各类机遇，除过资产证券化，还有城市更新。这一赚钱的道路很简单，即把租金提升，使资产价钱提升，最后赚到钱。其推进力不只仅是硬件的改造，关键是提供什么内容。

大悦城地产恰是做出转变的企业之一。将来商业地产的发展趋向是走向存量市场。在这类情形下，大悦城应当走向哪里？大悦城副总经理吴铮的思考是，大悦城有品牌，有好的产品，有好的运营和团队，这些是做好资产管理的核心，“不求一切，但求所管”的商业形式，变为资产管理核心的公司。

协信商业地产集团商业管理公司实施总经理杜国疆表示，商业形式和盈利形式已产生变化，在新主张、新概念等背景下，协信的产品做了大幅度的调整。下一步不然而轻资产和重资产的问题，主如果给商户、开发企业和协信商业地产本身都带来成长。

事实上，商业地产的创新发展正在延长产业链。基于大数据与行业的联合，好租CEO曲先洋看到了机遇。好租利用大数据驱动房源和库存的配套，帮助开发商去库存，致力于用O2O形式变革商业地产传统的租赁形式。曲先洋以为，数据化、可复制、标准化强是寻觅行业机遇的条件。通过施展互联网在信息流畅、信息对接、数据化方面的优势，加速市场要素的配套和流畅。

“互联网＋”让猫酷通过移动互联网技术和商场运营相联合，帮助商场运营方在本钱最低的情形下完成实体商场的移动互联化，切实提升商场的运营效率。

西单大悦城、凯德MALL望京、华润五彩城也分别分享了在商业地产项目运营等方面的创新发展经历。整体来看，商业地产行业形势其实不乐观。

秦虹提供的数据显示，2016年1月到10月，我国商品房待售面积近7亿平方米，其中，住宅为4．1亿平方米，同比降低6％；办公楼为3378万平方米，同比增长10．5％；商业营业用房待售面积接近1．6亿平方米，同比增长12．1％。住宅去库存显著，但商办库存不降反增。这还不包含潜在的供给量。数据显示，如今有超出13亿平方米商办项目正在建设当中。这是一个特别宏大的数据。

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