恒大正在走向巅峰

若按宣告许诺的净利润计算，恒大地产的总市值可望超出8800亿元。这就意味着恒大地产回归A股后或将成为首家市值冲破1万亿元的房地产公司。

文 金岩石

恒大今年销售额已超出万科，成为全球第一房企。据最新发布数据，其今年前10个月销售额已达3167.1亿元，同比增长104.9%，提早超额完成今年销售3000亿元的目的。按如今势头，恒大全年销售有希望冲破4000亿元！

远看恒大，可简化为“12345”。1.将来3年或将完成累计1000亿元的净利润；2.如今账面现金余额已超出2000亿元；3.如今全国累计销售已冲破3000亿元；4.最快今年、最迟来年销售冲破4000亿元；5.公司原值近2500亿元土地储备的现值已超出5000亿元。

此前，中国恒大集团（HK.3333）宣告了恒大重组深深房回归A股市场的方案。公司许诺2017～2019年的净利润分别为243亿元、308亿元、337亿元，3年净利润共计为888亿元。

将来3年累计净利润888亿元！这个数字仿佛难以置信，但从恒大地产的过往成绩推算，这个净利润数字却也许是守旧的。从销售成绩来看，恒大地产2014年销售总额为1315亿元，2015年销售总额为2013亿元，上涨53%。2016年极有也许接近甚至超出4000亿元，增长近100%。将来3年即便依照10%的增长率计算，销售总额依照4500亿元、5000亿元、5500亿元预估，3年累计888亿元的净利润是有也许的。

如今A股房地产业上市公司的平均市盈率为26.26倍，若按宣告许诺的净利润计算，恒大地产的总市值可望超出8800亿元。这就意味着恒大地产回归A股后或将成为首家市值冲破1万亿元的房地产公司。

在回归A股市场以后，恒大地产有希望完成三大转型：1.从高杠杆经营转向多条理证券化融资，大幅度下降恒大地产的银行负债率；2.从住宅市场为主导的高成长转为精致化的稳增长，资源整合如“细嗅蔷薇”，大幅度消化如今存量估值逾5000亿元的土地储备；3.从超出万科的竞争性目的转为行业整合的全局性目的，大幅度提升一、二线城市核心区的市场占领率。

恒大回归A股市场后，恒大地产以8000亿市值完成股权融资15%，结果将使直接融资率上升，间接融资率下降，公司净负债率快速下降。另外，随着着资产证券化市场的开放和多条理金融交易市场的升级，人们将会看到一个新的恒大形式：恒大金融与恒大地产双翼齐飞，公司负债率还将进一步下降。这是恒大地产的第一个转型，有希望一年内完成。

据恒大在宣告中许诺的经营成绩，公司2017～2019年的年均复合增长率仅为10%。这一守旧许诺说明：恒大集团已在理性面临如今中国房地产市场的风险，或将选择“高销低储”或“快销慢储”的战略，意味着恒大公司已经站在龙头企业的高度寻求“不败”之完胜，其土地储备存量也将和其银行贷款比例一样，有希望在将来两三年内大幅度下降。这将是恒大的第二个转型，估计在两三年内完成。

今年是中国城市群规划正式落地的元年，5月11日，国务院常务会议通过了长三角城市群发展规划，全国人大审议通过的“十三五”规划提出了建设19个城市群的整体构思。恒大地产如今的土地储备主要集中在一二线城市，大部分位于规划中的城市群区域。在各城市群的规划相继落地的阶段，这些区域的楼市产生“断崖式狂跌”的也许性很小。截至2016年6月30日，恒大地产拥有1.67亿平方米的土地储备，原值2516亿元，威望评价机构世邦魏理仕公司给出的评价总值为5242亿元。由此推算，恒大的土地储备中还包括着2726亿元的“储备利润”。

利在市场中，钱比人聪慧，恒大地产是在准确的时间选择了准确的方法回归A股市场，将来将证实一切！

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