中国哪些城市有地铁-城市有机更新住建部报告指其或成房地产投资新热点

通过量年的发展，如今我国一、二线城市的新房市场空间已愈来愈小，核心区域的高饱和度决定城市发展只能外溢，满足核心区域的市场需求只能依附存量市场。

而核心区域的绝对竞争力在商业方面特别显著，但一线城市核心区域已不再准予兴修新的商办项目，使得旧楼改造更是成为必定。从各个房地产有关的论坛和政府研究会议中，也不难发现城市更新逐步成为行业下一个风口，缘由是它体量足够大，市场纵深的空间大；从市场机构的角度而言，基于地位的核心，投资风险也相抵可控；从政府税收和城市规划的角度而言，随着楼宇硬件和租客软件的优化，不只能优化城市面孔，且可取得连续性税源。

日前住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本联合公布的《2016年民间资本与房地产业研究报告》也将关重视点投向了城市有机更新。

《报告》以为，将来城市有机更新的前景辽阔，势必成为房地产投资的永续产业，是民间资本投资房地产的新热点。

轻资产形式优势显著

住建部有关人士指出，城市更新不是一个新概念，城市从诞生之日起，其陆续发展的过程就是陆续更新的过程。“我们目前所指城市有机更新是特指不解除重建的更新。在我们连续第六年研究民间资本与房地产业发展关系的这个时点，我们的推断是将来城市有机更新的前景辽阔，势必成为房地产投资的新领域，是民间资本投资房地产的新热点”。

而在城市有机更新的过程当中，随着资产升值趋稳，轻资产形式优势慢慢呈现。特别是关于品牌企业来讲，将来城市有机更新与轻资产形式联合将有更辽阔的发展空间。

据了解，轻资产形式是指企业投入资本较低，资本收益较高的运营形式。其核心理念是用最少的资金（或许最轻的资产）去撬动最大的资源，赚取最多的利润。轻资产形式下，将重资产和非核心业务转让或外包出去，主要利用企业的经历、标准的流程管理、管理制度、与各方面的关系、资源获得和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等运营，依附输出品牌、输出管理扩大。轻资产形式和重资产形式是相比较概念。与以自有资本经营对比，轻资产形式能够取得更强的盈利能力、更快的扩大速度与更连续的增长力。

上述住建部人士还表示，“以轻资产形式进行城市有机更新优势显著，不只能处理品牌企业扩大的资金问题，还能下降资金门槛，削减资金占用、处理城市更新中的复杂产权问题，为展开城市有机更新的品牌企业提供迅速发展的也许。”

高和资本董事长苏鑫则表示：“我国一线城市二手房销量超出新房，率先进入存量房时期，其中包含的商机必达数万亿级。房地产服务业时期已经降临，传统大型开发商转型特别困难，将来将更加关注轻资产运营公司。“

城市更新诠释轻资产形式

而从如今实践看，我国城市有机更新的轻资产形式能够归结为长久租赁型、基金持有型、联合开发型和品牌输出型等类型。

以基金持有型轻资产形式为例，普通通过房地产私募基金或信任投资基金（PE、REITs）持有资产，并成立专门的更新运营企业负责改造和运营，完成专业化运作。

如高和资本，其为投资者提供“资产精装修”的服务处理方案，通过物业更新改造和资产管理提升租金水平、租客品质，并提供金融服务，从而完成投资者收益最大化。在对上海（楼盘）静安高河大厦的改造中，高和资本主要做了以下工作：第一是装修正造，对项目外立面、室内公共区域、楼宇硬件等进行全方位改造，一切硬件设施均为相符最新标准的配置；第二是租赁管理，一致出租管理和物业监管，包含购置客户按许诺拜托指定的出租参谋公司出租、购置客户授权资产管理团队代表投资人对物业管理公司监管等。

改造后上海静安高和大厦的租金从4元/平方米/天，跃升至7元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被誉为上海写字楼市场租金增长最快的项目。

相似的还有新派公寓，其北京（楼盘）CBD店周边相似每套住房月租5000元，但新派公寓能卖到月租7500元，那么多出来的2500元就是产品溢价，是人们对新派公寓品牌装修正造、高效服务的承认。

有业内人士则指出，城市有机更新比拆建难度更大，而轻资产形式能应用多方优势，通过资产、资源、资本的配置优化，处理资金和产权问题，满足创新请求，提升投资效率，增加优势企业的市场空间，加速城市有机更新的实行。

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