产业园区公募REITs将成经济发展重要引擎

基础设施公募REITs试点的开展标志着我国基础设施领域不动产公募REITs正式起步，拉开了产业园区开发建设主体可持续发展的序幕结合中关村科技园区运营情况和中关村发展集团经营理念，笔者总结了产业园区基础设施公募REITs带来的机遇，并展望了产业园区未来创新发展的方向

一，我国产业园区的发展情况

产业园区的设立意义

产业园区是聚集创新资源，培育新兴产业，推动城市化建设，促进产业发展，且具有明确的管辖边界和管理权限的区域，是区域经济发展，产业调整和升级的重要空间聚集形式自1979年我国首个产业园区设立以来，截至目前，国家级经开区地区生产总值占全国比例超过10%，固定资产投资额占比近10%，可以说产业园区为区域经济发展，产业转型升级作出了重要贡献，是带动区域经济发展和产业升级的引擎，也是助力中国制造和中国经济增长的重要动力

产业园区的资产特征

产业园区是基础设施REITs试点的重要组成部分其中成熟度较高，符合资产形成条件的产业园区资产，主要包含以工业用地或科研用地为载体的研发楼，标准厂房，孵化器等由于此类资产承载着较高的科技创新价值和经济价值，通常具有产权清晰，收益稳定，具备增值潜力等优势，与我国试点基础设施REITs产品的特征十分契合同时，产业园区底层资产具有规模体量大，定价逻辑清晰的特点，具备REITs产品持续做大做强的市场条件

产业园区的运营痛点

长期以来，产业园区开发建设面临股权融资手段单一，资本退出不畅等制约可持续发展的瓶颈问题一方面，产业园区开发建设周期长，收益率低，基本由国有企业承担开发建设任务，社会资本参与度低或转向商业开发导致产业园区营商环境恶化另一方面，对于产业园区开发建设主体而言，产业园区开发建设投资强度大，负债率高，一是对开发建设主体形成较大的资金和财务压力，开发建设速度慢，重资产占比高，自身现金流持续减少，不利于其它业务的扩张，二是园区资产持有主体和园区运营主体角色重叠，产业园区开发建设和运营服务轻重资产难以分离，产业服务水平和物业运营精细化程度较低，不利于为创新创业主体提供优质优价的普惠服务

二，基础设施公募REITs带来的政策机遇

中关村发展集团是北京市整合创新资源的市场平台自成立以来，始终坚守服务创新发展的使命，探索形成了具有中关村特色的创新生态集成服务模式经过十多年的发展，集团围绕园区，金融，投资，共性服务等领域，形成了18大类160余项科技服务产品但是，资产持有主体和运营主体合一，基础设施投资回收周期过长，资产负债率水平较高等问题也是掣肘企业发展的重要原因

基础设施REITs能有效地解决产业园区融投资以及产业园区角色重叠等问题，是助力产业园区开发全生命周期管理和服务的重要制度创新从融资角度看，基础设施REITs提供了盘活存量资产的渠道，破解了产业园区开发周期长，投入强度大的难题，有利于引导调动社会资本参与园区建设的积极性从园区运营主体角度看，基础设施REITs通过对园区资产进行轻重分离，促进了产业园区原始权益人由开发建设为重转向运营服务为重，将有利于原始权益人更专注和专业的服务于科技企业

基础设施REITs发行可形成投资—运营—发行REITs—再投资的资金流动循环，将科技园区项目投资回收期由过往的平均20年大幅缩短至8年左右不仅有利于园区开发建设主体降低企业负债率，优化资产结构，增强再投资能力，也有利于国有企业更好地发挥新型举国体制优势，服务和支撑科技创新最近几年来，中关村发展集团通过多重普惠服务产品，不断增强服务黏性，储备了大量的中关村原始创新，自主创新资源，特色园区的创新生态和经营附加值得到全面提升，正在塑造可复制的中关村社区品牌和运营服务模式

三，产业园区基础设施公募REITs展望

中关村发展集团申报的建信中关村产业园REIT是由旗下中关村软件园公司持有的17万平方米园区物业作为底层资产发行的公募基金产品截至2020年末，中关村软件园入驻企业年地均产值近1300亿元/平方公里，园区单位密度产出居于全国领先地位园区入驻企业包括百度，腾讯总部，新浪总部，科大讯飞总部，IBM等700多家国内外知名IT企业总部和全球研发中心未来，产业园区基础设施公募REITs将成为金融和产业，资本市场和实体经济结合最密切的金融工具，有望构建起更为庞大的REITs产业生态圈，成为经济发展的重要引擎

未来产业园区资产市场容量可观

我国产业园资产规模庞大，种类多元，已上市的产业园基础设施公募REITs项目扩募预期强烈据统计，我国国家级开发区已超过500个，省级开发区近2000个，产业园区数量近两万个，资产规模体量巨大

未来产业园区运营管理将更专业化

重开发，轻运营是当前我国产业园区普遍存在的问题公募REITs平台可助力原始权益人实现轻资产+重运营的全周期循环运作模式，使原始权益人更聚焦园区共性技术服务，园区企业认股权服务等高附加值业务上，逐步扩大自身运营规模，打造可复制的运营模式和服务品牌

未来产业园区投资将更市场化

产业园区基础设施公募REITs通过引入各类资本，增强市场约束力，使基础设施运营信息披露更加充分，为基础设施建设提供长期资金支持，不断增强产业园区基础设施公募REITs的投资管理属性，逐渐具备进行市场化并购的专业能力和市场信誉。

工业园区作为企业集聚，产业升级和区域经济发展的重要载体，肩负着培育新兴产业，集聚创新资源，推动城镇化和区域经济社会高质量发展的重要使命。目前，川渝两地产业集中度已超过70%。数据显示，截至2020年底，四川省省级以上工业园区超过140个，工业园区年营业收入超过4万亿元；重庆工业园区工业产值达9万亿元。“作为西部大开发的两个层次，川渝两地在产业发展上合作拓展潜力巨大。川渝工业园区发展联盟成立后，两省市政府部门，工业园区和企业可以通过联盟深入探索产业协同发展，践行互动发展。”川渝工业园区发展联盟相关负责人表示。

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