面对房价暴涨，我们应该怎么办？（深度）

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今天我们不谈房价为什么暴涨，也不就房价过快上涨对经济的危害表达担忧，这样的文章太多了。今天我们就来直接谈谈，现在这种情况下，我们应该怎么办？分析一下各种选择的考虑因素。

1 债务的风险转移

房价飙升的本质是转移债务——债务从政府、开发商、银行转移到居民部门。二套房首付比例的提高更加大了金融体系的稳定性（银行放贷的抵押率只有2折）。但是风险是不会凭空消失的。房价飙升整个经济体系的总风险是增加的，通过某些措施使得一部分人的风险增速降低了，那另外一部分人的风险就会增加得更快。所以现在我们可以确定的是居民部门的债务风险大大增加了。

根据瑞士银行的一份调查，中国债务结构中，政府债务占GDP的比重是68%，居民部门债务约为45%，非金融企业债务约为164%。从结构上来看，政府、企业再继续加杠杆的能力较低，所以他们在去杠杆；而居民部门的杠杆率不高（小川语），完全可以通过他们加杠杆来稳住经济。因此，风险的转移就是必然的，否则，另外两个爆了，剩下的焉能存活。

冤大头的居民部门，通过买房承接了本不属于自己的风险和债务。当然，限购早就告诉你们别买，非要买，还要全款买，那就由不得别人了。

知道了这一点，对接下来的行为分析就有了一个清晰的认知。

2 决策

刚需买房者是一个伪概念。一个自住的需求，它可以在环境、总价和其他因素中间自由调整。一个年收入10万元以下的买房者，对于总价在1000万以上的房产，如何谈刚需？所以刚需买房者的决策矩阵考虑两个风险：

1）假若房价继续在现有的基础上上涨，我是否能够承受选择距离更远的郊区房的风险，我是否能够承受财富相对缩水的风险；

2）假若在此价格水准上购入房产，我是否能够承受房价下跌的风险，以及，我的自由现金流是否能够保证还贷不出现问题。

我在前面的文章中曾经提到，对许多人而言，他们觉得上述两种风险中，1）的风险比2）的风险更大，于是迫使他们不得不买入。毕竟，两害相权取其轻。

一个游戏，如果别人给你两个选项，一个比较差，一个很差，你选择哪个？很多人会选择那个比较差的，但是却没有想到，你为什么一定要玩这个游戏呢？千万别因为别人给你定义为刚需就自己画地为牢了。

一个年轻人当然是想在大城市落脚的，但是，也非大城市而不能存活。中国经济的纵深如此之大，难道除了北上广深和你的家乡，就没有地方可以去了吗？有的人会说，到了陌生的地方，我并不知道从何处开始。所以这就是我们要谈的解决方案。

你可以选择一个城市，这个城市的房产价格（你预期购入的房产总价）在你可承受的能力范围之内，同时，这个城市又可以为你的职业生涯发展提供一个平台。这个选择和“逃离北上广”的选择截然不同。一个是主动的选择，一个是被迫的未经思考的选择。我们这里谈论的并不是逃离，而是去更广阔的天地寻找机会。以金融服务业为例，一线城市的供应几乎是饱和的，但是在二线城市，金融服务业（投资银行、投资管理）等却十分缺乏人才。我见过一个年轻人，跳槽到合肥某券商做投资银行，很快上升至了领导职务。如果他在上海的大券商，恐怕没有这种机会。在二线城市，这些职位尤其是领导职位是稀缺的，先到的先得，来晚了机会都丧失了。当然不止是金融业，比如网络游戏，许多团队从北上广深搬到了成都、武汉，这些地方大学生资源供给充足，办公租金便宜（成都有的地方办公楼租金只有50元/月/平米），创业所需要的启动资金大大降低，招聘的成本也大大降低。避开竞争最激烈的一线城市，选择到一片蓝海的二线城市，年轻人可以承受的风险提高了，不用为了房贷而战战兢兢地生活，实际上可以选择的余地很多。

而这个时候回过头来看所谓的刚需，真的还是刚需吗？在河北购买一套住房在北京上班，真的是刚需吗？那只不过是为自己的无能以及软弱找的借口罢了。

3 财富

对于以投资和财富增值为目的的购房者而言，情况分析当然与上面截然不同。对这部分投资者而言，他们之所以投资房产，只是因为投资收益比其他渠道更大——同时他们也承受着极大的风险（这一点被许多人忽视了）。一旦投资收益下滑，比如万科谭华杰所说房价未来每年上涨2%-7%，或者其他资产的收益表现更加突出，这些投资者一定会选择投资于其他地方。

但是，对于绝大部分中国人而言，除了股市、楼市，几乎没有什么可以大额投资的渠道。所以，要认清的是，这些人的抗风险（资产价格波动风险）的能力是很弱的。他们就像一个待宰的羔羊，持有的资产不是被这种方式消灭，就是被那种方式消灭。

美国2000年科技股泡沫破裂，股票市场受到严重冲击之后，许多美国人寻求一个更加安全、更加稳定的市场来投资。在当时看来，房地产市场正是这样的地方。从2000年到2005年，是美国房地产的黄金时代。人们从自己的实际经验来看，投资房地产他们无论是历史还是现在，都获得了较高的真实收益。在这个时间节点上要劝说人们房地产并不是一直是一项极佳的投资，是很难的。

有没有觉得上述历史似曾相识。在2015年A股泡沫破裂后，人们转而投向房地产市场，简直和美国如同翻版复制。中国房地产投资未曾证实过败绩（即便有也是很少的案例），但是A股泡沫已经破裂不知几回了，凭什么不让人投资楼市呢？

然而无论如何，投机性泡沫一定会破裂，不管是股票还是房地产。如果有下家接盘，那么就是牛市；如果没有，就是泡沫。很少人认为那么巧，泡沫破裂的关键节点就落在自己头上，对于这种风险的认知是大大低于预期的。

对于这部分投资者而言，当前最为迫切的选择，我的建议不是反对其购买房产，而是要去充分挖掘除去股市、楼市之外其他的投资机会和领域。

既然你过去的财富积累是成功的，而且也并非依靠股市和楼市，那么你应该有这个能力去发现其他的投资渠道（这些渠道很隐蔽，但也并不难找到）。

对许多办企业做生意的人而言，如果1-2年不能回本，他们就觉得很难受了。投资股市和楼市，股息率和租售比都是在数十倍以上，反而却能够接受，这不是很奇怪吗？一个真正的希望自己财富能够保值并且增值的投资者，应该花更多精力在研究各种商业模式上面，寻找某种简单、可复制的模式。这种模式的风险既可以控制和预期，又能够容纳较大规模的资金量，最好还能放一点杠杆。

许多人不愿意花这个精力，但天底下哪有这么好的事情，既轻松，又能够在一个充满了巨大风险的经济体中保证自己的财富地位，如果有这样的事，请一定要告诉我。

4 资产

我曾经写下这样一则微博：“科技和互联网的创新正在使得中国前1%的富豪群体和其他人拉开差距，前者成了真正的上流社会，想要通过财富创造财富易如反掌；而后者却陷入了严重的‘资产荒’，不得不拿出辛苦工作赚的钱去购买前者创造出来的高估值资产，否则就要在财富游戏中被淘汰出局。”（@向小田，2015.12.18）

能创造一种资产的人永远是占据优势地位的，拿着钱去买别人资产的人都是被动的。前面一种是少数人，所以他们永远享受一种高溢价。后面一种是多数人，所以看似轻松，实际上承担了比别人更大的风险，而且是潜在的买单者。

你愿意当前者还是后者？

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