用经营贷置换房贷馅饼还是陷阱？

用经营性贷款替代房贷大饼还是陷阱。

贷款违规进入楼市影响信用记录，骗取贷款可追究刑事责任。

目前很多银行的经营性贷款利率已经下调到最低的3.4%—3.8%，少数银行甚至可以给一些优质的企业客户3%左右的优惠利率房贷利率和经营性贷款利率的利差，让很多中介看到了商机

北京青年报记者采访多位业内人士发现，所谓的贷款置换操作不仅存在多种隐性收费，还隐藏着政策和法律风险金融机构一旦发现违规操作，会立即要求出借人在短时间内还清所有欠款如果不能及时还款，将承担骗取贷款的刑事责任

现象

推中介贷款经营贷款业务

经营贷款，顾名思义，是为满足企业经营活动需要而发放的贷款根据消息显示，伴随着国家对小微企业支持力度的加大，以及贷款市场报价利率的逐步下降，多家银行的经营性贷款利率已下调至3.4%—3.8%的最低水平，少数银行甚至可以对部分优质企业客户给予3%左右的优惠利率

虽然个人房贷大多与LPR挂钩，通过给LPR加分来定价，但是现有房贷客户的加分范围已经在房贷合同中固定所以很多前两年办了房贷的客户，房贷利率还是5.5%甚至6%以上两者之间的价差，让很多中介看到了商机，号称提供一站式服务

因为经营性贷款是针对企业的贷款产品，贷款人名下必须有公司。

北青报记者以客户身份咨询了从事基金中介业务多年的王经理他说，现在把经营性贷款换成按揭贷款特别合适，利率可以达到3.4%，只要名下在北京市区有房就行王经理说他们会帮忙准备好所有入职相关的手续以及申请贷款的所有资料但客户需要先还清房贷，去掉原房贷，再向银行申请经营性贷款如果客户无法还清原来的抵押贷款，他们也可以提供过桥资金

王经理还强调，贷款下来后，不能直接打到客户自己的账户上必须有第三方，即采购原材料等经营活动需要对接的供应商

这样周到的服务，肯定不是免费的王经理说，他们的收费标准是贷款金额的1%—2%，根据每个案件的实际难度会有所不同如果涉及第三方，可能会单独收取，一般是0.5%过桥资金的日利率一般是千分之一

北青报记者从其他市场人士处了解到，抵押置换业务贷款的基本操作都是王经理推出的套路，只是收费标准会有所不同比如过桥资金的利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的可以达到千分之五，高的可以达到千分之二但只要经营性贷款不放，过桥资金就天天收虽然中介说马上就办，但现实中，有的客户在贷款过程中遇到了意想不到的故障，一个月才把钱放下，过桥利息就花了不少

值得一提的是，所有这些费用和利息都是再融资的成本根据公开报道，少数无良中介会以各种名义收取额外费用，如担保费，公证费等在办理的过程中，转贷人最终发现转贷的成本远高于预期

危险

企业需要定期续贷。

事实上，许多实际案例表明，用经营性贷款置换抵押贷款的客户将面临众多政策和法律风险大部分中介不会把所有风险都告诉客户

某大型国有银行信贷部专业人士告诉北青报记者，监管层一直禁止经营性贷款违规流入楼市，尤其是去年以来，监管力度明显加强中介包装办理商贷肯定是违法的银行对申请经营性贷款的公司会有各种要求以他的银行为例，公司必须经营满一年，贷款人担任法定代表人，大股东满一年以上才能申请贷款打包的公司通常变更时间较短，不符合银行经营性贷款的要求，银行也会加大审查力度即使中介通过欺诈手段成功帮助客户申请经营贷款，在贷后管理中，银行也会对公司经营情况进行跟踪一旦发现异常，贷款违规进入楼市，银行会要求客户限期还清所有贷款，客户的个人征信也会留下不良记录

北青报记者发现，对于非法打包的商贷，放贷不是小概率事件去年，全国多个地方银保监局开展了打击经营性贷款违规进入楼市的专项行动很多客户收到银行放款的通知，短时间内凑不出钱来还贷他们只能找到高息的过桥资金救急，甚至不得不低价卖房筹钱

2020年，深圳市民舒先生在中介的管理下，用自己名下的一套二手房抵押，申请了200万元作为首付去年8月初，他突然接到银行通知，要求在30天内还清所有违规贷款，否则不仅罚息，还会进入失信名单舒先生的房子一时卖不出去，也没那么多闲钱情急之下，他只能借高息过桥资金还贷面对一天近2000元的日息，再加上二手房难卖，舒先生说，过得如度日如年最后只好把二手房降价卖了

另外，大部分银行会要求经营贷款客户一年或三年，最多五年续一次利率越低，续贷间隔越短每次续贷，银行也会按照程序对这个企业的贷款资质和经营情况进行审核银行不会保证贷款续贷成功，也不会保证利率和以前一样

贷款人的压力更大很多银行在续贷时会要求先还本金，续贷成功后再发放新的贷款这意味着，客户很可能会找到中介的过桥资金以备不时之需

有银行人士表示，最近两年受疫情影响，为了支持实体经济，正常经营的小微企业基本可以不用资本金续贷很多人会觉得经营性贷款很宽松如果以后政策变了，优惠便利的条件就没了，贷款利率也可能变高这些都是借款人必须考虑的政策风险

提醒

贷款申请中的欺诈或刑事责任

从中介的一站式服务来看，整个以经营性贷款代替抵押的过程，手续繁杂，环节繁多任何一个节点出了问题，贷款人都可能遭受损失，甚至法律风险

北京时代久和律师事务所合伙人徐桂林律师说，比如经营性贷款的借款，并不直接进入我的账户万一有不讲信用的第三方，或者第三方发生意外，可能拿不到钱或者拿不到钱的时候此外，如果中介提供的过桥资金出现问题，出借人不仅拿不到钱，还会陷入债务纠纷

徐桂林提醒大家，找中介打包业务贷款，最严重的后果不是金钱损失或个人征信损失，而是坐牢如果借款人和贷款中介在申请贷款过程中弄虚作假，给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款，银行可以报警追究刑事责任

根据消息显示，我国刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金，给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金根据司法解释，贷款金额100万以上，给银行造成损失20万元以上的，可以立案